以下
記載
契約書
契約書中「甲」は賃貸人た る被告のことであり，「乙」は賃借人たる原告のことである。）。
頭書（抜粋）
契約更新料前家賃の１ヶ月分の円 敷金（保証金） （空白）
定額補修分担金金１６０，０００円
家賃金６３，０００円（月額）
共益費金６，０００円（月額）
第１条省略
第２条［契約期間，更新］
省略
乙は，契約期間の満了する６０日前までに申し出れば，契約更新を することができる。
但し乙に賃料滞納等の契約違反がみられるとき， 甲は契約更新を拒めるものとし，乙は契約の更新を主張できないもの とする。
乙は，契約を更新するときは，契約期間満了までに更新書類（覚書， 乙・丙・丁の印鑑証明書等）提出とともに，頭書の更新料の支払いを 済ませなければならない。
又，法定更新された場合も同様（乙は更新 料を甲に支払わなければならない）とする。
尚，契約更新後の入居期 間に拘わらず更新料の返還（月割り精算等の返還措置）は一切応じな い。
乙は甲に対し，法定更新・合意更新を問わず，契約開始日から２年 経過する毎に更新料を支払わなければならない。
第３条［賃料等］
乙は，頭書の記載に従い賃料等を甲に支払わなければならない。
振 込みの場合の振込手数料は，乙の負担とする。
一ヶ月に満たない期間の賃料は，一ヶ月の実数を日割り計算した額 （円単位は切り上げとする）とする。
但し，退去の月については，退 去日が月末以外の日であっても，日割り計算はしないものとする。
甲は，次の各号のいずれかに該当するとき，賃料を変更することが できる（第２条の更新時にこのような事情がみられるときも同様とす る）。
この場合，甲から乙に通知することによって，変更の効力を生 ずる。
ａ 土地建物に対する租税その他の負担の増加が生じた場合。
ｂ 物価又は土地建物の価格上昇・その他，経済事情の変動により， 家賃が不相当となったとき。
ｃ 近隣の建物の家賃に変動が生じた場合。
ｄ 建物に改良を施したとき（リフォーム・設備投資等）。
乙が，頭書の賃料等の支払いを怠ったときは，納付期日の翌日から 一日につき年（３６５日当たり）１４．６％の割合で遅延損害金を甲 に支払わなければならない。
乙は，電気・ガス・水道・その他の専用設備にかかる使用料を負担 するものとする。
第４条省略
第５条［定額補修分担金］
本物件は，快適な住生活を送る上で必要と思われる室内改装をしてお ります。
そのために掛かる費用を分担し（頭書記載の定額補修分担金） 賃借人に負担して頂いております。
尚，乙の故意又は重過失による損傷 の補修・改造の場合を除き，退去時に追加費用を頂くことはありません。
乙は，本契約締結時に本件退去後の賃貸借開始時の新装状態への回 復費用の一部負担金として，頭書に記載する定額補修分担金を甲に支 払うものとする。
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乙は，定額補修分担金は敷金ではないということを理解し，その返 還を求めることができないものとする。
乙は，定額補修分担金を入居期間の長短に関わらず，返還を求める ことはできないものとする。
甲は乙に対して，定額補修分担金以外に本物件の修理・回復費用の 負担を求めることはできないものとする。
但し，乙の故意又は重過失 による本物件の損傷・改造は除く。
乙は，定額補修分担金をもって，賃料等の債務を相殺することはで きない。
第６条ないし第９条省略
第１０条［退去時の回復・修繕］
乙は甲に対し，入居時に頭書の定額補修分担金を支払っているため， 退去時においては次の場合のみ，本物件の回復・修繕をするものとす る。
ａ 乙または使用者により，本物件または付属設備に造作・加工・模 様替え・その他変更がある場合。
ｂ 検査の結果，乙の故意又は重過失（軽過失を除く）により内装設 備の修繕が必要と判断し，甲が乙に通知した時。
本契約が終了した時は，乙は前項の回復・修繕箇所について甲の検 査を受けるものとする。
乙が本条第１項・２項に定める原状回復をしないときは，甲が乙に 代わってこれを実施し，その費用は乙の負担とする。
この場合，頭書 の敷金（保証金）より精算するものとするが，原状回復費用が敷金 （保証金）より不足する場合には，乙は直ちにその支払いに当たるも のとする。
第１１条ないし第１４条省略
第１５条［紛争その他］
本契約に関する紛争に関し訴訟を提起する必要が生じたときは，京 都地方裁判所に提起するものとする。
以下省略
イ本件賃貸借契約書の第５条は，他の条項と異なり，ゴチック体で印字さ れており，その下部には「私は，本契約締結にあたり以上の説明を受け， 上記事項を熟読の上，ここに定額補修分担金の支払いを了承し，その支払 いに合意致します。」との記載があり，同記載の下のところに平成１７年 ３月１７日の日付及び原告の署名押印がある（甲１）。
(3) 原告は，被告に対し，本件賃貸借契約を締結した際，本件補修分担金特 約に基づいて定額補修分担金１６万円を支払った。
(4) 原告は，被告に対し，平成１９年２月ころ，本件更新料特約に基づき１ か月分の賃料に相当する更新料６万３０００円を支払った。
(5) 原告は，平成１９年４月２日，本件物件を退去した。
(6) 本件訴訟にかかる訴状は，平成１９年８月４日，被告に送達された（顕 著な事実）。
(7) 被告は，原告に対し，平成２０年２月６日の本件口頭弁論期日において， 更新料６万３０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１９ 年８月５日から同弁論期日までの遅延損害金全額１６０４円の合計６万４６ ０４円を支払い，原告は同日同金員を受領した（顕著な事実）。
３ 争点及び争点に対する当事者の主張
(1) 本件補修分担金特約は消費者契約法１０条に該当して無効か（争点(1)） （原告）
ア(ア) 賃借人は，賃借物の使用の対価として賃料の支払をしているところ （民法６０１条），賃料の他に通常の使用によって生じる賃借物件の損 耗・経年変化に伴う回復費用を負担する義務がないが，本件補修分担金 特約は同通常の使用によって生じる損耗・経年変化に伴う回復費用を賃 借人に負担させる内容を含んでいる。
ところで，同分担金特約による分 担金によって補修の対象とされる部分には形式上は賃借人の過失による 損耗部分の回復費用分も含むものであるが，同分担金の額は従来の敷金 として授受されていた程度の金額が定められているうえ，賃借人の過失 による損耗部分の回復費用が生じる可能性も一般的に多くはなく，また， 賃借人が敷金相当額程度の原状回復義務を負うことは極度に汚く使用し ない限りありえないことである。
したがって，同分担金特約ないし同分 担金は，賃借人に過失損耗部分のみならず通常損耗部分の回復費用を負 担させようとするものである。
同分担金特約は，「敷金」を「定額補修分担金」と言い換えているに すぎない。
(イ) また，同分担金特約は，賃借人の故意・重過失による損傷の回復費 用について，賃貸人が賃借人に対して同分担金とは別途請求できること になっており補修費用の二重取りの可能性がある。
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